1기 신도시 재건축, 2027년 시작

1기 신도시 재건축, 2027년 시작

준공 30년, 동의율 75, 안전기준 통과 같은 행정 조건보다. 필요한 것이 있습니다. 바로 일을 진행하려는 사람들의 의지입니다. 이 의지가 없으면 사업이 진행되지 않기 때문입니다. 힘든 재건축 과정을 진행하기 위한 최소한의 조건을 사회과학적으로 알아보겠습니다. 기존의 건설비는 평당 400만 원 정도였습니다. 하지만 현재는 평당 700800만 원 정도가 나옵니다. 이를 34평 기준으로 계산해 보자면 건축비만 4억 정도라고 계산하면 될 것 같습니다.

다시 생각하자면 새 아파트로 바뀌었을 때 4억 이상의 시세차익이 나는 것이 적어도 조건이라고 볼 수 있습니다. 추가적으로 지금 시세 대비 4억이 올라간다면 단지 내 돈이 들어가는 만큼만 시세가 올라가게 됩니다.

현재 네이버에 등록한 44평 매물은 저층이 최저가 11억7천짜리로 나와있고 중층이상 최저가는 38층이 11억7천짜리가 있습니다. 최고호가는 중층으로 표시한 전망좋고 올증대 했으며 각방에 에어컨 있는 매물을 15억2천만원에 내놓았습니다. 산본신도시 세종주공6단지 25평, 20

다음으로 둘러볼 1기 신도시는 산본입니다. 0.03 소폭상승세에서 0로 보합하더니 하락률이 점점 늘어나다가 0.05에서 0.03까지 찍었습니다.

세종주공6단지

산본에서 최근 가장 많이 하락한 단지는 산본동 세종주공6단지 25평입니다. 지하철4호선 산본역과 그앞의 산본중심가 로데오거리가 길하나 건너에 있어 교통,상권이 괜찮은 입지에다가 신흥초등학교와 도장중학교가 찻길 건널 필요하지 않고 단지에 연결되어 있으며 단지에서 사거리 건너에는 중앙공원과 산본시립도서관이 있어 30년된 노후도만 개선된다면 흥할 아파트입니다.

하지만 산본신도시도 1기신도시 특별법의 기대감이 안먹혀 지난달 10월 632동 25층 매물이 3억9400에 팔렸는데요. 그 직전 거래는 9월달에 651동 16층이 4억9천만원에 거래된 물건입니다.

두달 동안 20하락해 9600만원 떨어진 거래인데요.세종6단지의 최고가인 6억2천만원짜리 2021년 635동 12층 거래에 비하면 37, 2억2600만원 떨어진 거래입니다.

호재 지역은 어디?

이번 규제완화책은 노후주택이 많은 수도권 지역에 특히 호재로 작용할 거란 주장입니다. 참고해서 재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에선 노원강남강서도봉 경기에선 안산수원광명평택 순으로 많습니다. 단, 이번 대책이 선거용 탁상공론에 불과하다는 의견도 있습니다. 지은 지 40년이 지나 안전진단까지 통과했지만 여러가지 이유로 재건축을 못하는 단지도 적지 않다는 겁니다. 정부가 추가 대책을 마련할지 귀추가 주목됩니다.

자족 가능한 일산의 일자리

오는 2026년에 준공을 예정으로 곧 착공에 들어가는 인천 테크노밸리는 판교 테크노밸리와 비교해 뒤지지 않을 정도의 면적과 입주기업의 수를 예측하고 있습니다.

고양시는 고양 테크노밸리 프로젝트를 통해 IT와 바이오 사업체를 입점시키고 테크노밸리와 킨텍스, CJ 라이브시티와 방송영상밸리, 장항공공주택지구의 개발로 자급자족한 일자리를 많이 만들어 엄청난 시너지 효과로 제 1기 신도시인 일산을 부양 시킬 예정입니다.

기부채납 조건 없었다는 요진건설

논란의 학교부지에는 아직 학교가 들어서지 못하여 1.6km, 도보 20분 거리에 있는 금계초등학교까지 보내야하는 상황입니다. 그나마 중학교가 830m 거리에 백석중학교가 있고 고등학교가 925m 거리에 백신고등학교가 있습니다. 역시나 상업지역의 주상복합이니 학군은 어쩔 수 없습니다. 하지만 지하철3호선 백석역은 300여m 거리에 있어 반포,양재,수서로 논스톱 이동하고,한정거장만 가면 내년 개통할 GTX A로 서울역을 20분만에 가고, 현재 운행중인 경의중앙선으로 용산, 서울역을 가고,서해선으로는 김포공항,부천,시흥,안산을 두루 이동할 수 있는 쿼트러플 대곡역이 있어 교통이 매우 양호합니다.

또한 상업지역에 입지하다보니 단지 코앞에 스트리트 쇼핑몰 벨라시타와 롯데아울렛,고양종합터미널,상권 밀집지역이 지척으로 상권이 아주 좋습니다.

사회학적 재건축의 적어도 조건

사업의 수익성이 애매한 경우 조합원들의 추진의지가 중요합니다. 하지만 역설적으로 수익이 많을수록 추진의지가 생길 것입니다. 저는 최소한 새 아파트 분양가가 12억이 넘어야 한다고 생각합니다. 심리학적으로도 인간은 욕망의 동물이고 손실회피현상을 가지고 있습니다. 내가 손해보지 않으면서 이득만 보고 싶어 하는 욕망과 부동산 침체 분위기가 만나면서 명백한 재건축만 진행될 것입니다. 추가적으로 일산, 산본 같은 지역들의 1기 신도시에서 노후도시 특별법을 호재로 받아들이고 있지만 저는 잘 모르겠습니다.

이번 노후도시 특별법의 수혜는 분당이 독식할 것이라고 생각합니다. 그러나 실제로는 기부채납을 통해 용적률을 높이기도 하고 정부에서 요구하는 최소한의 임대주택을 기부해야 하기도 합니다. 그와 동시에 진행하여 공사비가 증가할 확률도 매우 높습니다.

자주 묻는 질문