주택임대 분리과세 신고방법 (홈택스 신고)

주택임대 분리과세 신고방법 (홈택스 신고)

주택임대업자도 다른 사업자와 비슷하게 소득금액을 파악 할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰놓고 그 사업에 관한 모든 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 장부에 기록관리하여야 하며 필요경비 역시 수입금액과 비슷하게 장부에 기록한 내용을 바탕으로 계산해야합니다. 필요경비 계산은 해당 과세기간의 총수입금액에 처리하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 주택임대소득의 필요경비로 봅니다. 이 경우 해당 과세기간연도전에 필요경비로 계상하지 않는 것만 그 과세기간의 필요경비로 봅니다.

주택 획득 시 담보대출을 받았다면 지급 이자에 관하여 임대소득금액 계산 시 필요경비 처리가 가능한가? 주택임대 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입할 수 있습니다.

소득세 간주임대료 신고하기, 분리과세, 종합과세

3억원을 초과하지 않는 한 주택을 공동으로 소유하더라도 1주택으로 간주해야만 되는 것은 중요한 점입니다. 간주임대료를 계산할 때는 해당 주택의 수와 가격이 이미 제시한 기준에 부합하는지 확인해야 합니다. 임대소득을 환산한 후, 3주택 이상이거나 총 가격이 3억원 이상인 주택을 보유하고 있는지 확인해야 합니다. 그런 다음 연간 소득을 측정하고 소득세를 납부하면 됩니다. 3주택 이상을 보유하면서 월세 수입이 2천만원 이상인 경우, 분리과세 혹은 종합과세 중에서 선택할 수 있습니다.

분리과세를 선택하면 임대사업자로 등록했는지 여부에 따라 세금이 달라집니다. 임대사업자로 등록하지 않은 경우 필요경비율은 50, 기본공제금액은 200만원입니다. 그러나 임대사업자로 등록한 경우 필요경비율은 60, 기본공제금액은 400만원입니다.

간주임대료 계산

간주임대료의 이율 변동도 주목해야 합니다. 예를 들어, 현재 예금 이율이 1.2이지만 내년에는 2.9로 상승합니다. 그리고 보증금 3억원을 초과하는 부분에 관하여 간주임대료가 부과됩니다. 그러므로 5억원의 보증금이 있는 경우, 5억원 3억원 x 60 x 1.2로 간주임대료를 계산할 수 있습니다. 간주임대료 계산기를 이용하면 가정 세금을 빠르게 계산할 수 있습니다.

주택임대소득 분리과세 신고

만약 주택임대수입이 2000 만원 이하 일때는 종합과세 신고와 분리과세 중 선택을 할 수 있다고 합니다. 주택임대소득만 분리과세 신고하게 되면 연관된 세율은 14라고 합니다. 주택임대소득 분리과세 신고 기준 이렇게 종합과세와 분리과세를 심사숙고하는 이유는 주택임대소득 외 수입이 많은 경우 분리과세를 하는 게 더 절세를 할 수 있기 때문입니다. 연말정산 및 종합소득세 과세 관련해서는 아래 데이터를 참조하시면 도움이 되실 겁니다.

기준경비율, 단순경비율 다짐 기준

주택임대업의 경우 직전과세기간의 수입금액이 2400만원 이상이거나, 해당과세기간의 수입금액이 7500만원 이상인 경우 기준경비율을 적용하며 그 외의 경우 단순경비율을 적용합니다.

기준경비율로 수입금액을 계산할 경우 간편장부 대상자인지, 복식부기 의무자인지에 따라 계산방법이 달라집니다. 또한 기준경비율에 따른 소득금액 계산결과와 단순경비율 계산결과의 2.8배 (복식부기 의무자는 3.4배)를 비교해서 그 중 적은 금액을 소득금액으로 인정합니다.

간편장부 대상자의 소득금액계산

소득세법 상 사업자는 복식부기로 사업내용을 의무 기록해야 하지만, 주택임대사업은 과세기간에 신규로 주택임대사업을 개시했거나, 직전 과세기간의 수입금액이 7500만원을 미달하는 경우 간편장부에 의한 기록을 인정하고 있습니다. 이 조건에 해당하는 경우만 간편장부 대상자로 봅니다.

간편장부 대상자가 복식부기로 장부기장을 하는 경우, 100만원 한도 내에서 세액감면 20%를 받을 수 있습니다.

종합소득세율

정부가 고가 전세대출 제한을 검토한다고 합니다. 신규 전세자금대출이 대상이기 때문에 최우선으로 계약갱신청구권을 사용했다면 2년 후, 사용하지 않고 최근 새로 계약한 전세라면 최대 4년 뒤에는 전세 보증금 일부를 돌려주고 반전세나 월세로 전환 할 수도 있습니다. 자녀를 둔 가정은 거주지 이전이 어렵기 때문입니다. 다주택자는 추가 대출이 나오지 않으므로 현금을 일부 마련해 두는 것이 좋아 보입니다. 다음 글에서는 주택임대소득 분리과세 필요경비와 세액산출 방법에 에 관하여 알아보겠습니다.

자주 묻는 질문