주택임대사업자 의무 사항과 의무 임대기간

주택임대사업자 의무 사항과 의무 임대기간

주택임대사업자등록 후 임대 의무기간 동안 민간임대주택을 임대하지 않거나 매각, 증여,본인 거주, 주거사용 목적 사용이 금지됩니다. 주택임대사업자 의무기간은 단기민간임대주택의 경우, 의무 임대기간은 개시일로부터 4년2015.12.29 이전5년이며, 장기일반민간임대주택의의무 임대기간은 개시일로부터 8년2015.12.29 이전10년입니다. 위반 시 감면된 세금은 추징되며 임대주택 1채당1천만원의 과태료가 부과됩니다. 임대의무기간 동안 양도신고후 다른 임대사업자등록예정자 포함에게 양도가 가능합니다.

단, 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를포괄적으로 승계하며, 이같이 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 합니다. 하지만이 경우라 하더라도 기존에 감면된 세금은 추징됩니다.

등록주택임대사업자 제도 부활 여부

정부는 임대 거래 시장 안정을 위한 목적으로 등록주택임대차사업자 제도를 개편하겠다고 밝힌 바 있습니다. 이는 큰 틀에서 이전의 주택임대사업자 제도의 부활을 목적으로 하는 것으로 판단됩니다. 하지만, 최근 아파트 전세 가격이 재급속도로 하락하고 있어 제도를 부활시킬 명분이 점차 약해지고 있다고 판단됩니다. 정부의 기능만으로는 주택 공급이 원활하지 못한 형국에서는 전세 및 월세 시장이 언제든 불안해질 수 있다고는 하지만, 당장 주택임대사업자 제도 부활이 필요합니다.는 의문이 들 수도 있습니다.

위 자료는 한국부동산원원에서 발표한 것으로 11월 둘째 주와 비교한 12월 처음 주의 아파트 전셋값은 수도권 0.73, 서울 1 하락한 것으로 나옵니다. 올해 누적으로는 전국 아파트 전셋값이 -5.75%, 수도권이 -8%가 하락한 것으로 나타납니다.

취득세율 및 재산세율

취득세율은 주거용이든 업무용이든 동일하게 4.6가 적용됩니다. 재산세율은 주거용 부동산은 0.10.4가 과세되며 업무용인 경우 동시에 0.25가 과세됩니다.

다만, 지자체에 등록을 한 주택임대사업자의 경우 예외적으로 해당 오피스텔의 면적, 최초분양의 여부, 취득당시의 가액 등 일정조건을 만족하면 취득세와 재산세를 면제 혹은 감면받을 수 있습니다.

종합소득세

종합소득세의 경우 주거용으로 임대를 하고 있다면야 연 2000만 원 이하의 임대소득의 경우 14 분리과세로 신고가 가능합니다. 하지만 일반임대사업자의 경우 보통의 사업자와 같은 방식의 소득세가 과세됩니다. 즉, 다른 소득과 합산하여 과세표준을 산출하고 이에 따른 누진세율에 따라 소득세가 과세됩니다.

주거용으로 임대를 하고 있다면야 주택의 양도세율이 적용됩니다. 업무용 오피스텔이라면 일반 건축물의 양도세율이 적용됩니다.

만약 임대 중인 오피스텔이 주거용으로 쭉 임대를 하다가 양도일 현재 업무시설이라면 이는 업무시설로 인정되게 됩니다.

주택 수 포함 여부

오피스텔을 주거용으로 임대를 하게 되면 해당 주택은 주택 수에 포함이 됩니다. 물론 지자체에 등록을 한 주택임대사업자는 일정조건을 만족한 경우라면 양도세를 산정할 때 주택 수에 포함이 되지 않을 수 있습니다. 그렇지 않다면 해당 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다면야 기본적으로 이제는 주택 수에 포함이 되게 됩니다.

하지만 업무용으로 사용하고 있는 일반임대사업자의 경우 해당 오피스텔은 업무용 시설이므로 당연히 주택 수에 포함 이 되지 않습니다.

부가가치세

일반임대사업자의 경우 보통의 사업자와 비슷하게 주 수입인 임대료에 관하여 10의 매출부가세가 발생하며 건물 매입 등에 지출된 비용에는 매입부가세 10에 관하여 환급이 가능합니다. 해당 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우, 시설투자나 인테리어를 한 경우 등에는 조기환급이 가능하기도 합니다.

하지만 주거용으로 임대를 하는 주택임대사업의 경우 면세사업자로 매출에 대한 부가세가 없으며 대신 환급받는 부가세 또한 없게 됩니다.

개인적인 의견

정부에서 임대주택을 100 공급하겠다는 실현가능한 목표가 없습니다.면 임대주택 공급의 일부를 민간기업 및 개인들에게 맡기는 방법은 이성적인 판단이라고 생각합니다. 지난 정부에서도 초기에는 이같이 판단 속에서 등록주택임대사업자에게 많은 세제 혜택을 주면서 권장을 했지만, 말기에 여러 가지 요인들로 인해 주택 가격이 재급속도로 상승하면서 마치 등록임대주택사업자 제도를 통한 다주택자들이 집값 상승을 부치긴 것처럼 발표하며 제도를 거의 백지화했던 것은 부적절했다고 판단합니다.

일부 의견처럼, 최근 부동산 임대 거래 시장이 하락세 및 안정 국면에 접어들어 제도 부활을 검토할 명분이 없습니다.고는 하지만, 주택임대 시장 같은 공공성을 갖고 있는 이슈에 대해서는 장기적인 관점에서 제도가 선행적으로 반영되어야 해야만 되는 판단입니다.

자주 묻는 질문